Le prêt conventionné est un financement qui peut être commercialisé par les établissements de crédit ayant passé avec l’État une convention type qui en définit les conditions d’octroi. Parmi ces conditions, notons que le prêt conventionné :
L'obtention du prêt conventionné n'est pas soumise à des conditions de ressources minimales.
Le bien financé par un prêt conventionné doit :
On peut d’autre part distinguer quatre cas principaux de financement d’un logement en prêt conventionné :
Notons d’autre part que les prêts conventionnés travaux n’ouvrent pas droit à l’APL.
Les logements bénéficiant d’un prêt conventionné doivent remplir les deux conditions suivantes qui, dans certains cas, doivent être vérifiées par l’établissement prêteur :
Les locaux finançables en prêts conventionnés doivent être conformes aux surfaces habitables minimales suivantes, définies en fonction de la composition du ménage :
Dans les faits, pour les établissements prêteurs, la vérification de la surface minimale concernera les acquisitions d’ancien et les opérations d’agrandissement.
La superficie est égale à la surface habitable : surface totale (ST) = surface habitable (SH).
La surface habitable est égale à la surface de plancher, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, ébrasements des portes et fenêtres.
La hauteur sous plafond des pièces principales, des pièces isolées et de la cuisine doit être au moins égale à 2,30 m.
Il n’est pas tenu compte des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m (cas des pièces mansardées, par exemple), des combles non-aménagés, caves, sous-sols, garages, loggias, vérandas, locaux communs. La superficie des pièces mansardées à prendre en compte est celle des surfaces mesurées à partir de 1,80 m. Une pièce mansardée ne peut être considérée comme habitable qu’à condition de présenter une hauteur de 2,30 m au moins en un point.
Ces normes sont celles relatives à la sécurité, à la salubrité et à l’équipement de l’immeuble et / ou du logement concernés. Ces normes ne sont à vérifier dans les faits pour les établissements prêteurs que dans le cas d’acquisition de logements de plus de 20 ans pour lesquels un état des lieux relatif aux conditions de surface et d’habitabilité est annexé au contrat de prêt.
Le prêt conventionné peut financer l’intégralité du coût de l’opération.
Le coût total de l’opération inclus, toutes taxes comprises :
Seuls peuvent venir en complément d’un prêt conventionné les crédits suivants :
Pour les prêts à taux fixe, à annuités constantes ou le cas échéant, progressives, le taux d’intérêt maximum est au 01/05/2016 de :
Les organismes prêteurs sont tenus de proposer à leur client au moins un barème à taux fixe avec échéances constantes et un barème à taux révisable. Quant aux échéances de remboursement, elles peuvent être fixes, progressives, dégressives ou modulables.
La durée des prêts conventionnés est fonction du type d’opération financée. Ainsi la durée initiale d’amortissement d’un prêt conventionné est de :
Les contrats de prêts peuvent prévoir que la durée peut être rallongée au cours de la période de remboursement jusqu’à un maximum de 35 ans, ou réduite sans durée minimale.
Le prêt à l’accession sociale est un prêt conventionné dont l’objectif, lors de sa création, est de faciliter l’accès à la propriété de ménages n’excédant pas un certain plafond de revenus.
Toujours dans le but de favoriser le développement du PAS, notons qu’un emprunteur répondant, du point de vue de ses ressources, aux conditions pour l’obtention d’un PAS, ne peut se voir proposer un prêt conventionné classique.
Les bénéficiaires des PAS sont uniquement des personnes physiques dont les revenus sont inférieurs à des plafonds de ressources. Les revenus pris en compte sont ceux du ménage, le ménage étant entendu comme l’ensemble des personnes qui vont habiter le bien financé.
Les ressources considérées sont celles correspondant à la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne composant le ménage au titre des revenus de l’avant-dernière année précédant l’offre de prêt (année N-2).
Les plafonds de ressources d’éligibilité au PAS tiennent compte de deux critères :
Depuis le 1er janvier 2010, les plafonds de ressources du PAS étaient alignés sur les plafonds PLUS. À compter du 1er juin 2013, ce sont de nouveaux plafonds de ressources (avec l’introduction d’un découpage de la zone B en zone B1et B2), appréciés sur l’année N-2 (quelle que soit la période de l’année à laquelle l’offre de prêt est émise) qui s’appliquent.
Ainsi, à compter du 1er mars 2015, les ménages éligibles au PAS seront ceux dont les ressources sont inférieures aux plafonds de ressources suivants :
Nombre de personnes destinées à occuper le logement | Zone A (en €) | Zone B1 (en €) | Zone B2 (en €) | Zone C (en €) |
1 | 37 000 | 30 000 | 27 000 | 24 000 |
2 | 51 800 | 42 000 | 37 800 | 33 600 |
3 | 62 900 | 51 000 | 45 900 | 40 800 |
4 | 74 000 | 60 000 | 54 000 | 48 000 |
5 | 85 100 | 69 000 | 62 100 | 55 200 |
6 | 96 200 | 78 000 | 70 200 | 62 400 |
7 | 107 300 | 87 000 | 78 300 | 69 600 |
8 et plus | 118 400 | 96 000 | 86 400 | 76 800 |
Comme pour déterminer les modalités de remboursement du PTZ +, le montant total des ressources qui sont prises en compte lors de l’émission de l’offre de prêt pour apprécier l’éligibilité de l'emprunteur au prêt PAS s’entend du plus élevé des deux montants suivants :
Hormis quelques particularités, les PAS sont soumis à la même réglementation que les prêts conventionnés classiques, notamment en ce qui touche aux normes à respecter concernant le bien financé.
Citons, toutefois, comme particularités propres au PAS, le fait que ce dernier est uniquement accordé pour des opérations d’acquisition, de construction ou d’amélioration de la résidence familiale de l’emprunteur (logement à usage de résidence principale de l’emprunteur, de son conjoint, de ses ascendants, descendants ou de ceux de son conjoint). Sont donc exclues, les opérations locatives et les résidences secondaires. Des dérogations permettant une mise en location pourront toutefois être accordées dans certaines conditions très strictes.
· L’emprunteur peut louer le logement pendant 6 ans maximum à partir de l’achèvement des travaux s’il l’a acquis en vue de sa retraite ou dans la perspective d’un retour des DOM-TOM ou de l’étranger. · Il peut également le mettre en location s’il est contraint de le quitter pour des raisons familiales ou professionnelles identiques à celles admises dans le cadre du prêt à taux zéro (mobilité professionnelle nécessitant un éloignement de plus de 70 km, décès d’une des personnes composant le ménage, divorce, dissolution d’un pacs, incapacité, invalidité, chômage supérieur à un an.
Les pourcentages de financement sont les mêmes en PAS que pour un prêt conventionné classique. Toutefois, un PAS doit être au minimum de :
Il peut être à taux fixe ou à taux variable. Il varie selon les banques mais il est plafonné selon les mêmes taux applicables aux prêts conventionnés.
■ PAS supérieur à 15 000 €
Le PAS d’un montant supérieur à 15 000 € est obligatoirement assorti d’une garantie réelle immobilière de 1er rang (privilège de prêteur de deniers ou hypothèque conventionnelle).
■ Frais de dossier
Les frais de dossier sont limités à 500 €.
■ Action préventive
Un emprunteur au titre du PAS, en difficulté de remboursement, peut bénéficier de reports de paiement sans avoir à supporter les frais financiers.
■ Frais de garantie
Le PAS bénéficie de frais de prise de garantie hypothécaire réduits par rapport, non seulement aux prêts du secteur libre, mais également par rapport au PC et à l’épargne logement.
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