Le prêt conventionné

Le prêt conventionné

Le prêt conventionné est un financement qui peut être commercialisé par les établissements de crédit ayant passé avec l’État une convention type qui en définit les conditions d’octroi. Parmi ces conditions, notons que le prêt conventionné :

• doit être proposé systématiquement aux personnes dont le projet immobilier répond aux conditions d’octroi
• ne doit pas dépasser un taux maximum fixé périodiquement par la Société de gestion du fonds de garantie à l’accession sociale (SGFGAS)
• peut permettre à son bénéficiaire d’obtenir l’aide personnalisée au logement (APL)

L'obtention du prêt conventionné n'est pas soumise à des conditions de ressources minimales.

Objet du prêt conventionné

Le bien financé par un prêt conventionné doit :

• ou bien constituer la résidence familiale de l’emprunteur, c’est-à-dire être utilisé à titre de résidence principale soit par lui-même et son conjoint, soit par ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint ; il doit donc être occupé au minimum 8 mois par an pendant toute la durée de remboursement du prêt, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ;
• ou bien être destiné à la location, à condition que ce logement soit l’habitation principale du locataire.

On peut d’autre part distinguer quatre cas principaux de financement d’un logement en prêt conventionné :

• l’acquisition de neuf, c’est-à-dire les logements n’ayant jamais fait l’objet d’une vente ;
• l’acquisition d’ancien. Lorsque le logement est achevé depuis plus de 20 ans, un état des lieux conforme à un modèle type doit être établi par un professionnel. Celui-ci doit être titulaire d’une assurance professionnelle ; il figure sur une liste détenue par l’établissement de crédit qui la communique aux demandeurs, ainsi que les tarifs forfaitaires des frais relatifs à l’état des lieux. Cet état des lieux, annexé au contrat de prêt, porte sur les conditions de surface et d’habitabilité. Si cet état des lieux indique des travaux à effectuer pour cette mise aux normes, le prêt conventionné ne pourra porter que sur l’opération globale d’acquisition + travaux de mise aux normes. Les travaux doivent être effectués dans les 3 ans
• la construction. Entrent dans une opération de construction au sens du prêt conventionné :
• soit la construction seule,
• soit l’acquisition du terrain et la construction, le coût du terrain étant pris en compte dans la limite de 2 500 m2, sauf règles locales d’urbanisme. Si le terrain destiné à la construction a été acquis depuis moins de trois ans à la date d’émission de l’offre de prêt, sa valeur peut être prise en compte dans le coût de l’opération, ou refinancé par un prêt conventionné,
• soit l’acquisition du terrain seul (dans la limite de 2 500 m2, sauf si des règles locales d’urbanisme imposent une superficie supérieure), ou le remboursement d’un crédit terrain. Mais le délai entre la date prévisionnelle d’achèvement des travaux et la date d’acquisition du terrain ne doit pas excéder 3 ans. Le prix du terrain pourra dès lors être inclus dans l’opération globale : terrain + construction,
• soit l’aménagement à usage de logement, de locaux non-destinés à l’habitation. Si le local est acquis depuis moins de trois ans, le prix d’acquisition peut être inclus dans la dépense finançable,
• soit des travaux d’agrandissement. Ce sont des travaux d’extension ou de surélévation qui aboutissent à la création d’une surface habitable minimale supplémentaire de 14 m2 ;
• les travaux d’amélioration et d’économie d’énergie. L’emprunteur doit être propriétaire du logement concerné, et ce dernier doit constituer sa résidence principale ou être celle d’un membre de sa famille. Pour ces travaux, les contraintes suivantes d’ancienneté et de coût doivent être respectées :
• L’ancienneté du logement :
• le logement doit être achevé depuis au moins 10 ans dans le cas de travaux d’amélioration ;
• le logement devait exister au 1er juillet 1981, ou avoir fait l’objet avant cette date d’une demande de permis de construire, pour pouvoir être finançable au titre des économies d’énergie.
• Le montant minimum de travaux doit être supérieur ou égal à 4 000 € TTC.

Notons d’autre part que les prêts conventionnés travaux n’ouvrent pas droit à l’APL.

Caractéristiques du bien financé

Les logements bénéficiant d’un prêt conventionné doivent remplir les deux conditions suivantes qui, dans certains cas, doivent être vérifiées par l’établissement prêteur :

• la norme de surface habitable minimale ;
• les normes minimales d’habitabilité.

La norme de surface minimale

Les locaux finançables en prêts conventionnés doivent être conformes aux surfaces habitables minimales suivantes, définies en fonction de la composition du ménage :

• personne seule : 9 m² pour un logement ;
• deux personnes : 16 m² ;
• personne supplémentaire : 9 m².

Dans les faits, pour les établissements prêteurs, la vérification de la surface minimale concernera les acquisitions d’ancien et les opérations d’agrandissement.

Superficie prise en compte pour la surface minimale

La superficie est égale à la surface habitable : surface totale (ST) = surface habitable (SH).

La surface habitable est égale à la surface de plancher, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, ébrasements des portes et fenêtres.

La hauteur sous plafond des pièces principales, des pièces isolées et de la cuisine doit être au moins égale à 2,30 m.

Il n’est pas tenu compte des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m (cas des pièces mansardées, par exemple), des combles non-aménagés, caves, sous-sols, garages, loggias, vérandas, locaux communs.  La superficie des pièces mansardées à prendre en compte est celle des surfaces mesurées à partir de 1,80 m. Une pièce mansardée ne peut être considérée comme habitable qu’à condition de présenter une hauteur de 2,30 m au moins en un point.

Les normes d’habitabilité

Ces normes sont celles relatives à la sécurité, à la salubrité et à l’équipement de l’immeuble et / ou du logement concernés. Ces normes ne sont à vérifier dans les faits pour les établissements prêteurs que dans le cas d’acquisition de logements de plus de 20 ans pour lesquels un état des lieux relatif aux conditions de surface et d’habitabilité est annexé au contrat de prêt.

Les caractéristiques du crédit

Le montant du crédit

Le prêt conventionné peut financer l’intégralité du coût de l’opération.

Le coût total de l’opération inclus, toutes taxes comprises :

• la charge foncière et / ou immobilière, y compris les frais de géomètre et les taxes y afférentes,  à l’exclusion des frais d’actes notariés et des droits d’enregistrement ;
• les honoraires de négociation à la charge de l’acquéreur ;
• le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ;
• les frais liés à l’état des lieux ;
• les frais relatifs à l’assurance dommage-ouvrage ;
• les taxes afférentes à la construction.

Prêts complémentaires au prêt conventionné

Seuls peuvent venir en complément d’un prêt conventionné les crédits suivants :

• les prêts principaux d’épargne logement ;
• le prêt à taux zéro et l’éco-PTZ ;
• une subvention de l’ANAH ;
• les prêts « action logement » ;
• les prêts fonctionnaires ;
• les compléments de prêts accordés aux Français rapatriés d’outre-mer et titulaires de titres d’indemnisation ;

• les prêts relais ;
• les prêts à taux fixe dont le taux est inférieur ou égal à celui d’un prêt obtenu au titre d’un compte d’épargne logement à partir d’intérêts acquis au taux de rémunération des dépôts en vigueur à la date de l’émission de l’offre de prêt.

Le taux du prêt conventionné

Pour les prêts à taux fixe, à annuités constantes ou le cas échéant, progressives, le taux d’intérêt maximum est au 01/05/2016 de :

• 3,00 % pour le PC dont la durée est inférieure ou égale à 12 ans ;
• 3,20 % pour le PC dont la durée est supérieure à 12 ans et inférieure ou égale à 15 ans ;
• 3,35 % pour le PC dont la durée est supérieure à 15 ans et inférieure ou égale à 20 ans ;
• 3,45 % pour le PC dont la durée est supérieure à 20 ans.

Les organismes prêteurs sont tenus de proposer à leur client au moins un barème à taux fixe avec échéances constantes et un barème à taux révisable. Quant aux échéances de remboursement, elles peuvent être fixes, progressives, dégressives ou modulables.

La durée du prêt conventionné

La durée des prêts conventionnés est fonction du type d’opération financée. Ainsi la durée initiale d’amortissement d’un prêt conventionné est de :

• 5 ans au minimum à 15 ans au maximum pour les travaux d’amélioration ;
• 10 ans au minimum à 30 ans au maximum pour les acquisitions et constructions.

Les contrats de prêts peuvent prévoir que la durée peut être rallongée au cours de la période de remboursement jusqu’à un maximum de 35 ans, ou réduite sans durée minimale.

LE PRÊT À L’ACCESSION SOCIALE (PAS)

Le prêt à l’accession sociale est un prêt conventionné dont l’objectif, lors de sa création, est de faciliter l’accès à la propriété de ménages n’excédant pas un certain plafond de revenus.

Toujours dans le but de favoriser le développement du PAS, notons qu’un emprunteur répondant, du point de vue de ses ressources, aux conditions pour l’obtention d’un PAS, ne peut se voir proposer un prêt conventionné classique.

Les bénéficiaires des prêts à l’accession sociale

Les bénéficiaires des PAS sont uniquement des personnes physiques dont les revenus sont inférieurs à des plafonds de ressources. Les revenus pris en compte sont ceux du ménage, le ménage étant entendu comme l’ensemble des personnes qui vont habiter le bien financé.

La prise en compte des ressources

Les ressources considérées sont celles correspondant à la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne composant le ménage au titre des revenus de l’avant-dernière année précédant l’offre de prêt (année N-2).

La détermination du plafond de ressources

Les plafonds de ressources d’éligibilité au PAS tiennent compte de deux critères :

• le nombre de personnes composant le ménage. Un enfant à naître peut être considéré comme une personne composant le ménage sur production d’un certificat de grossesse
• la localisation du logement, avec la distinction entre trois zones A, B et C.

Depuis le 1er janvier 2010, les plafonds de ressources du PAS étaient alignés sur les plafonds PLUS. À compter du 1er juin 2013, ce sont de nouveaux plafonds de ressources (avec l’introduction d’un découpage de la zone B en zone B1et B2), appréciés sur l’année N-2 (quelle que soit la période de l’année à laquelle l’offre de prêt est émise) qui s’appliquent.

Ainsi, à compter du 1er mars 2015, les ménages éligibles au PAS seront ceux dont les ressources sont inférieures aux plafonds de ressources suivants :

Comme pour déterminer les modalités de remboursement du PTZ +, le montant total des ressources qui sont prises en compte lors de l’émission de l’offre de prêt pour apprécier l’éligibilité de l'emprunteur au prêt PAS s’entend du plus élevé des deux montants suivants :

•  somme des revenus fiscaux de référence de l’ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement établis au titre de l’année N-2 (quelle que soit la date d’émission de l’offre). Le montant des ressources à prendre en compte s'entend du revenu fiscal de référence de l'emprunteur, le cas échéant corrigé, établi au titre de l’année N-2 auquel est ajouté le cas échéant celui ou ceux de la ou des autres personnes destinées à occuper le logement financé avec le prêt PAS à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur ;
• coût total de l’opération divisé par neuf. L’instauration de ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt.

L’objet du crédit

Hormis quelques particularités, les PAS sont soumis à la même réglementation que les prêts conventionnés classiques, notamment en ce qui touche aux normes à respecter concernant le bien financé.

 Citons, toutefois, comme particularités propres au PAS, le fait que ce dernier est uniquement accordé pour des opérations d’acquisition, de construction ou d’amélioration de la résidence familiale de l’emprunteur (logement à usage de résidence principale de l’emprunteur, de son conjoint, de ses ascendants, descendants ou de ceux de son conjoint). Sont donc exclues, les opérations locatives et les résidences secondaires. Des dérogations permettant une mise en location pourront toutefois être accordées dans certaines conditions très strictes.

· L’emprunteur peut louer le logement pendant 6 ans maximum à partir de l’achèvement des travaux s’il l’a acquis en vue de sa retraite ou dans la perspective d’un retour des DOM-TOM ou de l’étranger. · Il peut également le mettre en location s’il est contraint de le quitter pour des raisons familiales ou professionnelles identiques à celles admises dans le cadre du prêt à taux zéro (mobilité professionnelle nécessitant un éloignement de plus de 70 km, décès d’une des personnes composant le ménage, divorce, dissolution d’un pacs, incapacité, invalidité, chômage supérieur à un an.

Le montant du crédit et le taux du crédit

Les pourcentages de financement sont les mêmes en PAS que pour un prêt conventionné classique. Toutefois, un PAS doit être au minimum de :

• 1 500 € pour des opérations de travaux d’amélioration du logement ;
• 4 000 € pour des travaux dans un logement ayant au moins 10 ans ;
• 4 500 € pour des opérations de construction, acquisition de logements neufs.

 Il peut être à taux fixe ou à taux variable. Il varie selon les banques mais il est plafonné selon les mêmes taux applicables aux prêts conventionnés.

Les conséquences financières du PAS pour l’emprunteur

■ PAS supérieur à 15 000 €

Le PAS d’un montant supérieur à 15 000 € est obligatoirement assorti d’une garantie réelle immobilière de 1er rang (privilège de prêteur de deniers ou hypothèque conventionnelle).

 ■ Frais de dossier

Les frais de dossier sont limités à 500 €.

■ Action préventive

Un emprunteur au titre du PAS, en difficulté de remboursement, peut bénéficier de reports de paiement sans avoir à supporter les frais financiers.

■ Frais de garantie

Le PAS bénéficie de frais de prise de garantie hypothécaire réduits par rapport, non seulement aux prêts du secteur libre, mais également par rapport au PC et à l’épargne logement.